Hipoteka przymusowa a licytacja komornicza

Hipoteka przymusowa i licytacja komornicza to pojęcia leżące bardzo blisko siebie, choć wcale nie tożsame. Z oboma zjawiskami spotkać się może osoba zadłużona lub mająca dług stricte na mieszkaniu, np. niespłacająca rat, niepłacąca czynszu bądź rachunków. W dzisiejszym artykule wyjaśnimy Ci, co to jest hipoteka przymusowa, czym różni się od hipoteki umownej oraz licytacji komorniczej, a także czy możliwe jest wykreślenie hipoteki przymusowej. Zapraszamy!

Co to jest hipoteka przymusowa?

Hipoteka przymusowa to szczególny rodzaj hipoteki, której nałożenie nie wymaga uzyskania zgody właściciela nieruchomości. Ba! nie wymaga nawet jego wiedzy - może dowiedzieć się o niej dopiero po wpisie do księgi wieczystej. Stosowana jest m.in. w sytuacji ryzyka, że dłużnik będzie próbował uniknąć spłaty zadłużenia, np. poprzez wyprzedanie majątku.

Hipoteka przymusowa zawsze skutkuje wpisem do księgi wieczystej. Ma na celu zabezpieczenie roszczeń wierzyciela dysponującego tytułem wykonawczym (np. wyrokiem sądu z klauzulą wykonalności albo decyzją ZUS-u bądź urzędu skarbowego). Stanowi swoistą gwarancję spłaty długu poprzez zabezpieczenie nieruchomości dłużnika - daje wierzycielowi pierwszeństwo w spłacie z nieruchomości.

Hipoteka przymusowa a licytacja komornicza

Hipoteka przymusowa może, ale nie musi wiązać się z egzekucją komorniczą. Wynika to z faktu, iż wierzyciel może ubiegać się o wpisanie hipoteki przymusowej do księgi wieczystej celem zabezpieczenia wierzytelności, ale nie musi występować z wnioskiem o rozpoczęcie procesu licytacji komorniczej. Zamiast tego może umówić się z dłużnikiem na termin spłaty zadłużenia. Jeśli warunki nie zostaną dotrzymane przez dłużnika, wierzyciel może ubiegać się o licytacją komorniczą.

Warto jednak pamiętać, że wszystko zależy od wierzyciela - może nie być gotowy do negocjacji i wystąpić z wnioskiem o rozpoczęcie egzekucji komorniczej od razu. Przeczytaj: Jak wstrzymać egzekucję komorniczą z nieruchomości?

Hipoteka umowna a przymusowa

Hipoteka przymusowa znacząco różni się od hipoteki umownej. Ta druga jest dobrowolna. Stanowi efekt umówienia się dwóch stron, toteż wymaga wiedzy i zgody właściciela. W hipotece umownej właściciel wyraża również zgodę na wpis do księgi wieczystej. Celem jest np. zabezpieczenie kredytu.

Z kolei hipoteka przymusowa nie wymaga zgody właściciela nieruchomości - ani na jej nałożenie, ani na wpisanie do księgi wieczystej. Nie jest umową dwóch stron, tylko decyzją administracyjną bądź tytułem wykonawczym sądu. Ma na celu zabezpieczenie interesu wierzyciela i prawne przyznanie mu pierwszeństwa w spłacie z nieruchomości. Warto też zaznaczyć, że przedmiotem hipoteki przymusowej mogą być zarówno same nieruchomości, jak i prawa związane z ich posiadaniem.

Hipoteka przymusowa ZUS

Hipoteka przymusowa może zostać ustanowiona na rzecz różnych podmiotów. Popularna jest hipoteka przymusowa ZUS, jednak wierzycielami mogą być również urząd skarbowy czy bank. Jeżeli dany podmiot chce ustanowić hipotekę przymusową, musi mieć tytuł wykonawczy - decyzję o obowiązku zapłaty.

Hipoteka przymusowa ZUS może zostać ustanowiona w związku z zaległymi składkami ZUS i odsetkami. Hipoteka przymusowa z urzędu skarbowego z kolei wiąże się z zaległymi podatkami, opłatami skarbowymi, mandatami skarbowymi, odsetkami od zaległości. I wreszcie hipoteka przymusowa z banku powiązana jest z niespłacaniem kredytu hipotecznego, gotówkowego lub innego.

Kiedy wygasa hipoteka przymusowa?

Choć mogłoby się wydawać, że wygaśnięcie hipoteki przymusowej następuje w momencie sprzedaży nieruchomości, wcale tak nie jest. Wygaśnięcie hipoteki przymusowej następuje z chwilą całkowitej spłaty zadłużenia - jeśli cena mieszkania nie pokrywa wysokości długu, hipoteka przymusowa pozostaje na nieruchomości. To powód, dla którego trudno znaleźć kupca na mieszkanie z hipoteką przymusową na wolnym rynku.

Wykreślenie hipoteki przymusowej

Najlepszym sposobem na skuteczne wykreślenie hipoteki przymusowej jest pozbycie się długu poprzez jego spłatę. Chociaż licytacja komornicza może w tym pomóc, nie stanowi optymalnego rozwiązania - cena wywołania wynosi dokładnie 3/4 wartości rynkowej mieszkania wg operatu szacunkowego wykonanego na zlecenie komornika przez biegłego rzeczoznawcę, a jeśli nieruchomość nie znajdzie nabywcy, w czasie drugiej licytacji komorniczej cena spadnie do 2/3 pierwotnie oszacowanej wartości. W efekcie pieniądze mogą nie pokryć zadłużenia.

Hipoteka przymusowa a nowy właściciel

Sprzedaż mieszkania osobie prywatnej celem wykreślenia hipoteki przymusowej może być trudna - mało kto zdecyduje się na zakup nieruchomości obciążonej hipoteką przymusową. Wynika to z faktu, że jeśli cena mieszkania nie pokrywa całości zadłużenia, nabywca musi przejąć pozostałą część długu. Hipoteka przymusowa ma to do siebie, że przynależy do nieruchomości, a nie do właściciela. Co innego dług osobisty - ten pozostaje na dłużniku.

Ponadto wygaśnięcie hipoteki przymusowej (wykreślenie hipoteki przymusowej) wymaga złożenia wniosku w sądzie. Wniosek musi zawierać pismo potwierdzające spłatę wierzytelności, podpisane przez wierzyciela. To oznacza, że do chwili uprawomocnienia się decyzji o wykreśleniu hipoteki przymusowej nabywca musi żyć w oczekiwaniu, co z kolei może generować stres i niepokój - trudno znaleźć osobę prywatną gotową na takie przedsięwzięcie.

Jak wykreślić hipotekę przymusową z księgi wieczystej?

Tutaj pojawia się ogromna rola skupów nieruchomości - zwłaszcza takich jak Skup Lokali, który oferuje nawet 100% wartości rynkowej nieruchomości. To szansa na spłatę całego zadłużenia wierzycielowi i odetchnięcie z ulgą. A nawet jeśli lokal nie pokryje całego długu, nie martw się - odtąd spłata hipoteki przymusowej będzie spoczywała na nas.

W ramach świadczonych przez nas usług pomagamy w szukaniu nowego lokum i transporcie rzeczy - jeśli klient tego chce. Ponadto podchodzimy do sprzedaży zadłużonej nieruchomości po ludzku. Nie będziesz musiał wyprowadzić się od razu po podpisaniu umowy, jeśli nie masz dokąd. Skontaktuj się z nami!